Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV

Die ImmoWertV unterscheidet zwischen drei normierten Wertermittlungsverfahren

Die ImmoWertV unterscheidet zwischen drei normierten Wertermittlungsverfahren:

  1. das Vergleichswertverfahren 
  2. das Ertragswertverfahren 
  3. das Sachwertverfahren

Grundsätzlich sind diese drei Verfahren gleichrangig. Bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens sind jedoch die Art des Grundstücks und die preisbestimmenden Mechanismen auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt ausschlaggebend. Vor dem Einsatz eines der Wertermittlungsverfahren ist die Wahl des entsprechenden Verfahrens zu begründen.

Das Vergleichswertverfahren kann zur Verkehrswertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke herangezogen werden. Dabei muss eine hohe Anzahl von Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke vorliegen, die in ihren Eigenschaften direkt mit dem Bewertungsobjekt vergleichbar sind. Ferner ist auf die Aktualität der Vergleichspreise zu achten. Diese sind nur geeignet, wenn die Verkäufe zeitnah zum Wertermittlungsstichtag liegen. Aufgrund dieser Vorgaben kommt das Vergleichswertverfahren nur bei marktgängigen Objekten, wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhausgrundstücken zur Anwendung.

Das Ertragswertverfahren wird zur Verkehrswertermittlung von Renditeobjekten herangezogen, z. B. Mietwohnhäuser und gewerblich bzw. industriell genutzte Grundstücke. Dabei geht es in erster Linie darum, welche nachhaltig erzielbaren Erträge vom Bewertungsobjekt erwirtschaftet werden.

Das Sachwertverfahren kommt vor allem dann zur Anwendung, wenn der Sachwert des Bewertungsobjekts und nicht die Ertragserzielung preisbestimmend ist. Das ist in erster Linie bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Villen der Fall, die zur Eigennutzung erworben werden.

 

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