Innerhalb von 12 Monaten muß der Vermieter über Betriebskosten abrechnen

Die Abrechnungsfrist über Betriebskosten einhalten

Der Vermieter muss die gesetzliche zwölfmonatige Abrechnungsfrist einhalten. Selbst wenn der Vermieter die verspätet Abrechnung nicht zu vertreten hat, so hat er die Pflicht seine Hausverwaltung zu kontrollieren, und darf dem nicht tatenlos zusehen. Im vorliegenden Fall, wollte der Vermieter eine Abrechnung über 2 Jahre alte Betriebskosten einfordern. (Der Vermieter muss dem Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen.)

Die Begründung des Vermieter die Hausverwaltung hätte geschlampt und der neuen Hausverwaltung sei dies aufgefallen, hielt beim Gericht nicht stand. Dem Vermieter oder sein Gehilfe muss spätestens 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum über die Betriebskosten abrechen, verspätete Betriebskostenabrechnungen brauchen vom Mieter nicht bezahlt werden.

Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 249/15)

Betriebskostennachforderungen des Vermieters

Betriebskosten nachfordern

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.

Die Beklagte war Mieterin einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung des Klägers, für die sie neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten hatte.

Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Kläger gegenüber der Beklagten nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB*, sondern erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG** gefasst hatte.

Der Kläger ist der Auffassung, er habe die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten und sei deshalb an der Geltendmachung einer Nachforderung nicht gehindert. Denn eine frühere Abrechnung der Betriebskosten der Jahre 2010 und 2011 sei ihm nicht möglich gewesen, da die damalige und Ende 2012 abberufene WEG-Hausverwaltung für diese Zeiträume keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erstellt habe. Die schließlich mit einer Neuerstellung der Abrechnungen beauftragte neue Hausverwaltung habe diese erst im November 2013 der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgelegt; nach der Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft habe der Kläger der Beklagten die Abrechnung der Betriebskosten unverzüglich übermittelt.

Quelle: http://www.bundesgerichtshof.de/

 

umlagefähige Kosten des Hauswarts

Kosten für den Hauswart

1. In einer Betriebskostenabrechnung müssen umlagefähige Kosten des Hauswarts gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeit bei der Grundstücksverwaltung abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden. Anderenfalls können die nicht umlagefähigen Kosten aus den ausgewiesenen Gesamtkosten dieser Position nicht herausgerechnet werden, was zu deren kompletter Unschlüssigkeit führt.

2. Der Kostenbegriff „Verwaltungskosten“ ist auch im gewerblichen Mietrecht im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV auszulegen und deshalb auch ohne zusätzliche Erläuterungen hinreichend bestimmt.

3. Ist nicht die Umlage von Verwaltungskosten mietvertraglich vereinbart worden, sondern stattdessen die Umlage der Kosten für das Management, ist dieser Kostentitel intransparent sowie nach Grund und Höhe unbestimmt, sofern er begrifflich sogar die Kosten der steuerlichen und rechtlichen Beratung des Vermieters umfasst. Eine derartige Klausel benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen und ist deshalb nach § 307 BGB unwirksam.

BGB § 307, § 535, § 556
BetrKV § 1 Abs 2 Nr 1

Aktenzeichen: 24U153/10 Paragraphen: BGB§307 BGB§535 BGB§556 BetrKV§1 Datum: 2011-07-21

Eigenbedarf bei wirtschaftliche Schwierigkeiten

Gerät ein Vermieter in wirtschaftliche Schwierigkeiten, die er durch den Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung abschaffen will, dann darf er auch ein erst seit kurzem (z. B. seit einem Jahr) bestehendes Mietverhältnis kündigen, um so einen möglichst hohen Preis für die Wohnung zu erzielen; das ist aber dann unzulässig, wenn die wirtschaftlichen Schwierigkeiten schon vor dem Abschluss des Mietvertrages voraussehbar waren.

(LG Mannheim 4 S 272/94).

Grundbuch als Eigentümer

Ist der Grundstückserwerber nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden, haftet er für die Rückzahlung einer vom Mieter geleisteten Sicherheit jedenfalls dann, wenn der notarielle Grundstückskaufvertrag vor der Verkündung des Gesetzes am 19. 6. 2001, aber nach der entsprechenden Beschlussfassung durch den Deutschen Bundestag am 29. 3. 2001 abgeschlossen worden ist

Aktenzeichen: 8U190/06 Paragraphen: Datum: 2007-09-20

Eigentumsübergang Hausgrundstück

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 24. März 1999, XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857).

BGB § 566 Abs 1, § 566a, § 578

Aktenzeichen: XIIZR22/11 Paragraphen: BGB§566 BGB§566a BGB§578 Datum: 2012-07-25

Kautionsvereinbarung Gewerbe

1. Die Kautionsvereinbarung in einem Pachtvertrag über eine Gaststätte, der Pächter stellt eine Barkaution „als Sicherheit für sämtliche Ansprüche des Verpächters aus diesem Vertrag und aus der laufenden Geschäftsverbindung”, ist gem. §§ 157, 242 BGB dahin auszulegen, dass die Barkaution unabhängig von einer Übereignung an den Vermieter wirtschaftlich dem Mieter zusteht und entsprechend ihrer ausdrücklichen Zweckbestimmung dem Vermieter nur zur treuhänderischen Verwaltung zufließen soll. Dies schließt ihre Verwertung für nicht gesicherte Fremdforderungen aus.

2. Allein der Erwerb fremder Mietforderungen durch Abtretung macht diese nicht zu einer gesicherten Forderung i.S.d. Vermieters.

3. Der Aufrechnungsausschluss erfasst auch die dem Mieter zustehenden vertraglichen Kautionszinsen; denn auch diese erhöhen die Sicherheit und sind Teil des dem Mieter zustehenden einheitlichen Kautionsrückzahlungsanspruchs.

BGB § 535

Aktenzeichen: I-10U24/07 Paragraphen: BGB§535 Datum: 2007-10-25

Kautionsrückgewähranspruchs

Geltendmachung des Kautionsrückgewähranspruchs und eines Nebenkostenabrechnungsguthabens durch die Erben des Mieters; Beschädigung der Mietsache durch Montage von Eckleisten; besenreine Wohnungsrückgabe

1. Die Erben des letztverstorbenen Mitmieters, der den Mietvertrag gemäß § 563a BGB fort-gesetzt hatte, können sowohl den Kautionsrückgewähranspruch als auch den Guthabenanspruch aus einer Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Vermieter geltend machen.

2. Die Montage von Eckleisten an nach außen vorstehenden Wandecken zum Schutz der Tapeten stellt einen vertragsgemäßen Mietgebrauch dar.

3. Die geschuldete Rückgabe einer besenreinen Wohnung beinhaltet lediglich die Beseitigung von groben Verschmutzungen.

BGB §§ 280,387,389,535,551

Aktenzeichen: 50C3305/11 Paragraphen: BGB§280 BGB§387 BGB§389 BGB§535 BGB§551 Datum: 2011-08-18

Anspruch auf Mietsicherheit

Anspruch auf Mietsicherheit nach Vertragsbeendigung; Verjährung des Kautionsanspruchs bei Annahme einer Mietbürgschaft erfüllungshalber

1. Der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit erlischt nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses, sondern kann bei fortbestehendem Sicherungsbedürfnis auch danach noch geltend gemacht werden (Ergänzung BGH, 12. Januar 1981, VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976).

2. In der Annahme einer Leistung erfüllungshalber liegt regelmäßig eine Stundung, die gemäß § 205 BGB die Verjährung hemmt. Dies gilt ohne weiteres auch dann, wenn es sich bei der erfüllungshalber angenommenen Leistung um eine Mietbürgschaft handelt (Ergänzung BGH, 11. Dezember 1991, VIII ZR 31/91, BGHZ 116, 278, 282).

BGB § 205, § 535, § 551

Aktenzeichen: VIIIZR65/11 Paragraphen: BGB§205 BGB§535 BGB§551 Datum: 2011-11-22

Kaution als Mietsicherheit

1. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.

2. Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten.

BGB § 242, § 566a

Aktenzeichen: VIIIZR206/10 Paragraphen: BGB§242 BGB§566a Datum: 2011-12-07

Teile doch unsere Seite