Mietvertragstypen

Mietvertragstypen

Die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (§§ 535 bis 548 BGB), sowie die Rechtsvorschriften über die Gestaltung von Formularverträgen (§§ 305 bis 310 BGB) gelten für alle Mietverhältnisse.

Bei der Vermietung von Räumen unterscheidet das Gesetz danach, ob die Immobilie zu Wohnzwecken oder zu anderen Zwecke genutzt wird.

Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten dann zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften besondere Rechtsvorschriften (§§ 549 bis 577a BGB). Darunter fallen insbesondere die Mieterschutzgesetze. Benötigt wird ein Wohnraummietvertrag.

Für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, kommen die Rechtsvorschriften des BGB (§§ 549–577 BGB) nur eingeschränkt zur Anwendung (§ 578 BGB). Insbesondere gelten die Mieterschutzgesetze im Bereich der gewerblichen Vermietung (= nicht zu Wohnzwecken) nicht. Hier spricht man allgemein von einem Gewerbemietvertrag.

Für die Vermietung von beweglichen Sachen gelten nur die allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse mit einer Ausnahme: Für im Schiffsregister eingetragene Schiffe gibt es wenige besondere gesetzliche Regelungen.

Um einen Pachtvertrag handelt es sich, wenn der Pächter nicht nur zum Gebrauch, sondern zusätzlich zum „Genuss der Früchte“ (§ 581 BGB) berechtigt ist. Für Pachtverträge sind die Vorschriften zum Mietrecht entsprechend anzuwenden. Das BGB enthält weitere besondere Regelungen für Pachtverhältnisse (§§ 581 bis 597 BGB), dabei differenziert das Gesetz weiter zwischen Pacht- und Landpachtvertrag. Daneben steht die Unternehmenspacht.

Kein Mietverhältnis, sondern Leihe liegt vor, wenn der Verleiher dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich gestattet. Ein Vertrag, der die Verpflichtung zur unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung einer Wohnung zum Inhalt hat, ist ein Leihvertrag und kein Mietvertrag.

Bei der Vermietung von Räumen zu Wohnzwecken unterscheidet der Gesetzgeber weiter durch spezielle Sondervorschriften

Zeitmietverträge (befristete Vermietung)

Untermietverträge

Werkwohnungen

Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch, beispielsweise: Ferienwohnungen, Räume in Pensionen und Gasthöfen, bei letzteren kann auch ein Beherbergungsvertrag (§§ 701 ff BGB) vorliegen.

Der Heimvertrag (beispielsweise für Seniorenheim) enthält neben dienstvertraglichen Elementen auch ein mietrechtliches Element.

Nach aktueller Rechtsprechung des BGH ist auch der sogenannte Application-Service-Providing-Vertrag, also ein Vertrag, der die Bereitstellung bzw. die Gebrauchsüberlassung von Software und Anwendungen über das Internet oder andere Netze zum Inhalt hat, im Regelfall als Mietvertrag einzuordnen. Im Vordergrund dieses Vertrages steht nach Ansicht des BGH die (Online-)Nutzung fremder (Standard-)Software, die in aller Regel nicht nur einem, sondern einer Vielzahl von Kunden zur Verfügung gestellt wird. Somit sei die (entgeltliche) Gebrauchsüberlassung als Schwerpunkt des Vertrages anzusehen, weshalb ein derartiger Vertrag als Mietvertrag im Sinne der § § 535 ff. BGB eingeordnet worden ist.

Das sehr umfangreiche und differenzierte deutsche Miet- und Pachtrecht wird schon wegen seines Umfangs als schwer verständlich empfunden, geht dafür aber differenziert auf einzelne Lebenssachverhalte ein.

Insbesondere für Mietverträge zur dauerhaften (nicht nur vorübergehenden) Vermietung von Wohnraum bestehen viele zwingende gesetzliche Vorschriften; solche gesetzliche Regelungen können nicht wirksam in einem Mietvertrag abgeändert werden. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber für die Gestaltung von vorformulierten Mietverträgen genaue Regeln aufgestellt (§§ 305 bis 311a BGB), die von jedem Vertragsanwender genau beachtet werden müssen.

Nicht Bestandteil des Mietvertrages, aber gängige Praxis bei der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist die Anfertigung eines Wohnungsübergabeprotokolls.

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