Verkehrssicherungspflicht: Überprüfung der Standfestigkeit von Bäumen

Eine regelmäßige Prüfung der Standfestigkeit von alten Bäumen ist sinnvoll

Wer auf seinem Grundstück in Panketal und auch in anderen Gebieten, Bäume stehen hat, muss auch für Schäden durch diese haften. Kippt ein Baum um und verursacht Schäden auf dem angrenzenden Nachbargrundstück, muss der Grundstückseigentümer, auf dessen Grundstück die Bäume standen, dafür haften. Deswegen sollten Grundstückseigentümer die Standfestigkeit prüfen. Dafür braucht man keinen Fachmann, sollten Sie aber Zweifel haben, empfielt es sich einen Fachmann damit zu beauftragen.

BGH Karlsruhe – Az V ZR 319/02

Eine fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen ist laut BGH zulässig

Kündigung auch bei älteren Mietrückständen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, das eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen an keine Frist gebunden ist. Für ein solche Kündigung eines Mieters gibt es keine festgeschriebene gesetzliche Zeitspanne zur Einhaltung der fristlosen Kündigung. Ein Vermieter kann auch wie in diesem Fall auch nach sieben Monaten kündigen, nachdem er über den Mietrückstand informiert wurde.(BGH VIII ZR 296/15)

Die allgemeinen Regelungen zu Dauerschuldmietverhältnissen (§ 314 BGB) seien auf die speziellen mietrechtlichen Vorschriften (§§ 543, 569 BGB) nicht anwendbar bzw. übertragbar.

Innerhalb von 12 Monaten muß der Vermieter über Betriebskosten abrechnen

Die Abrechnungsfrist über Betriebskosten einhalten

Der Vermieter muss die gesetzliche zwölfmonatige Abrechnungsfrist einhalten. Selbst wenn der Vermieter die verspätet Abrechnung nicht zu vertreten hat, so hat er die Pflicht seine Hausverwaltung zu kontrollieren, und darf dem nicht tatenlos zusehen. Im vorliegenden Fall, wollte der Vermieter eine Abrechnung über 2 Jahre alte Betriebskosten einfordern. (Der Vermieter muss dem Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen.)

Die Begründung des Vermieter die Hausverwaltung hätte geschlampt und der neuen Hausverwaltung sei dies aufgefallen, hielt beim Gericht nicht stand. Dem Vermieter oder sein Gehilfe muss spätestens 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum über die Betriebskosten abrechen, verspätete Betriebskostenabrechnungen brauchen vom Mieter nicht bezahlt werden.

Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 249/15)

Scheidung Hunde

wer bekommt die Hunde bei einer Scheidung

Das Oberlandesgericht Nürnberg hat entschieden, dass Hunde, welche als Haustiere für das Zusammenleben von Ehegatten bestimmt waren, gemäß § 1361a Abs. 2 BGB im Rahmen der Hausratsverteilung nach Billigkeits­gesichts­punkten einem Ehegatten zuzuweisen sind, wobei die Wertung des § 90a BGB, wonach Tiere keine Sachen sind, zu berücksichtigen ist. Der Ehemann wollte das Rudel trennen und zwei Hunde in seinem Haushalt leben lassen, was das Gericht ablehnte. Oberlandesgericht Nürnberg, Beschluss vom 07.12.2016 – 10 UF 1429/16

Vogelspinnen, Giftschlangen und Skorpione im Mietrecht

Schlangen und die Kleintierhaltung

Vogelspinnen, Giftschlangen und Skorpione sind zwar Kleintiere, jedoch meist giftig. Sie gehören daher grundsätzlich nicht in eine Mietwohnung. Für Schlangen, Vogelspinnen, Skorpione und andere exotische Kleintiere gilt, dass sie nur dann in einer Mietwohnung gehalten werden dürfen, wenn von ihrer Haltung keine Gefahr ausgeht. Ist der Mieter nicht in der Lage, nachweislich zu dokumentieren, dass diese exotischen Kleintiere völlig ungiftig und ungefährlich sind, und ihr Entweichen völlig ausgeschlossen ist, darf ihm die Tierhaltung verweigert werden (Amtsgericht Hamm, Urteil vom 11.01.1996 – Aktenzeichen 26 C 329/94 -, PuR 1996, 234).

Kratzer von Katze auf Parkett

Tatzen von einer Katze

Kratzspuren einer Katze auf einem Parkett- oder Laminatboden gehören dann zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung, wenn der Vermieter die Tierhaltung geduldet hat (keine Ausschluß im Mietvertrag stellt eine Duldung dar). Dann gehöre auch die durch die Katze verursachte Abnutzung des Fußbodens zum üblichen Mietgebrauch (AG Berlin Köpenick Az. 8 C 126/98).

Hundegebell in der Nacht

Hund im Feld

Die vorliegenden Ruhestörungen stellen eine erhebliche konkrete Gefahr für die Gesundheit der betroffenen Nachbarn dar. Störungen durch Hundegebell, insbesondere während der Nachtzeit, sind in besonderem Maße geeignet, die Gesundheit der Betroffenen zu schädigen. Gerade zur Nachtzeit, in der der übliche und unvermeidbare Alltagslärm weitgehend wegfällt, werden Lärmimmissionen von den Betroffenen verständlicherweise als besonders störend wahrgenommen. Geräuscheinwirkungen während des Schlafens können sich dabei direkt auswirken als Änderung der Schlaftiefe mit und ohne Aufwachen, Erschwerungen und Verzögerungen des Einschlafens oder Wiedereinschlafens, Verkürzung der Tiefschlafzeit, vegetative Reaktionen oder Minderung der empfundenen Schlafqualität (vgl. VG Münster, U. v. 08.03.1991 Nr. 1 K 623/90). Bei weiterem Andauern des Hundegebells während der Nachtzeit ist auf die Dauer jedenfalls mit gesundheitsgefährdenden Schlafstörungen zu rechnen. Verwaltungsgericht Würzburg in seinem Urteil (Az. 5 K 12.659)

Wohnungskündigung – Tauben füttern verboten

Tauben auf Baum

Das Amtsgericht Nürnberg hat entschieden, dass der Vermieter berechtigt ist, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, wenn der Mieter trotz mehrfacher Abmahnung das Füttern von Tauben aus dem Fenster seiner Mietwohnung nicht einstellt.

Der Beklagte hatte vom Kläger in dessen Wohnanwesen in Nürnberg im 4. Obergeschoss eine Wohnung angemietet. Nachdem der Beklagte mehrfach täglich aus seinem Fenster Tauben gefüttert und dabei jeweils um die 30 Tauben angelockt hatte, forderte ihn der Kläger auf, das Füttern künftig zu unterlassen. Der Beklagte setzte das Füttern der Tauben jedoch fort, so dass der Kläger das Mietverhältnis schließlich außerordentlich kündigte.

Das Amtsgericht Nürnberg hielt die Kündigung für gerechtfertigt. Das Verhalten des Beklagten, der an 7 Tagen mehrmals täglich Tauben fütterte, stellt nach der Auffassung des Gerichts eine erhebliche nachhaltige Pflichtverletzung dar, aufgrund welcher der Kläger das Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung beenden durfte.

(Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 08.04.2016, Az. 14 C 7772/15)

Betriebskostennachforderungen des Vermieters

Betriebskosten nachfordern

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.

Die Beklagte war Mieterin einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung des Klägers, für die sie neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten hatte.

Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Kläger gegenüber der Beklagten nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB*, sondern erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG** gefasst hatte.

Der Kläger ist der Auffassung, er habe die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten und sei deshalb an der Geltendmachung einer Nachforderung nicht gehindert. Denn eine frühere Abrechnung der Betriebskosten der Jahre 2010 und 2011 sei ihm nicht möglich gewesen, da die damalige und Ende 2012 abberufene WEG-Hausverwaltung für diese Zeiträume keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erstellt habe. Die schließlich mit einer Neuerstellung der Abrechnungen beauftragte neue Hausverwaltung habe diese erst im November 2013 der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgelegt; nach der Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft habe der Kläger der Beklagten die Abrechnung der Betriebskosten unverzüglich übermittelt.

Quelle: http://www.bundesgerichtshof.de/

 

Widerruf auch bei Heizölbestellung

BGB § 312d Abs. 4 Nr. 6 (Fassung vom 2. Dezember 2004) Bei Fernabsatzverträgen über die Lieferung von Heizöl ist das Widerrufsrecht des Verbrauchers nicht nach § 312d Abs. 4 Nr. 6 BGB aF ausgeschlossen, denn kennzeichnend für diese Ausnahmevorschrift ist, dass der spekulative Charakter den Kern des Geschäfts ausmacht. Einen solchen spekulativen Kern weist der Ankauf von Heizöl durch den Verbraucher jedoch nicht auf. BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 249/14 – LG Bonn AG Euskirchen

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